Die Optimierung einer Immobiliensuche beschränkt sich nicht auf das Durchsehen von Anzeigen. Der Unterschied zwischen einem Käufer, der in wenigen Wochen fündig wird, und einem anderen, der monatelang sucht, liegt oft in der Qualität der Daten, die er bereits vor dem ersten Besuch nutzt. Welche Indikatoren sollten kombiniert, welche Filter angewendet und welche öffentlichen Datenbanken konsultiert werden, um jede Anzeige zu verifizieren?
Öffentliche Datenbanken und Überprüfung von Immobilienanzeigen: die Daten, die die Portale nicht zeigen
Immobilienportale zeigen Fotos, einen Preis und eine Fläche an. Diese kommerziellen Informationen reichen nicht aus, um eine Immobilie zu bewerten. Seit kurzem ist es möglich, die Adresse einer Anzeige mit mehreren öffentlichen Datenbanken zu kombinieren, um ein umfassenderes Bild der Wohnung und ihrer Umgebung zu erhalten.
Die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières) erfasst die tatsächlich von Notaren registrierten Verkäufe. Sie ermöglicht den Vergleich des in einer Anzeige angegebenen Preises mit den aktuellen Transaktionen im selben Gebäude oder in derselben Straße. Eine signifikante Abweichung zwischen dem geforderten Preis und den vergangenen Verkäufen weist auf eine Überbewertung oder, seltener, auf eine Unterbewertung hin.
Über den Preis hinaus gibt es weitere Datenbanken, die bei einer Immobiliensuche auf D Kom Déco oder auf anderen Plattformen konsultiert werden sollten: Eigentumsdaten, Kataster, PLU (Plan Local d’Urbanisme), natürliche und technologische Risiken, benachbarte Baugenehmigungen. Eine auf dem angrenzenden Grundstück eingereichte Baugenehmigung kann die Aussicht oder die Sonneneinstrahlung einer Wohnung radikal verändern.
| Öffentliche Datenbank | Erhaltene Informationen | Nützlichkeit für den Käufer |
|---|---|---|
| DVF | Preise der registrierten Verkäufe | Überprüfung der Konsistenz des geforderten Preises |
| Kataster | Parzellengrenzen, Fläche | Bestätigung der tatsächlichen Grundstücksfläche |
| PLU | Zonierung, Bauvorschriften | Antizipation der Entwicklungen im Viertel |
| Géorisques | Natürliche und technologische Risiken | Identifizierung von Überschwemmungen, Hohlräumen, Verschmutzung |
| DPE-Datenbank | Diagnose der Energieeffizienz | Filtern von Energieverschwendern |
DPE und Verbot des Mietens: ein regulatorischer Kauffilter
Die Diagnose der Energieeffizienz hat ihren Status geändert. Sie ist nicht mehr nur ein einfacher Komfortindikator. Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung der Klasse G in der Metropolregion nicht mehr vermietet werden, wenn ein neuer Mietvertrag, eine Verlängerung oder eine stillschweigende Verlängerung ansteht. Wohnungen der Klasse F werden 2028 betroffen sein, und die der Klasse E 2034.
Für einen Käufer, der eine Mietinvestition in Betracht zieht, wird die DPE-Klasse zu einem sofortigen Ausschlusskriterium. Der Kauf einer Immobilie der Klasse G ohne Budget für energetische Renovierungsarbeiten bedeutet, eine Wohnung zu erwerben, die keine Mieteinnahmen generieren kann.
Gültigkeit alter Diagnosen
Die DPEs, die vor dem 1. Juli 2021 erstellt wurden, sind seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr gültig, auch wenn ihre angegebene Gültigkeitsdauer noch nicht abgelaufen ist. Wenn eine Anzeige eine alte Diagnose enthält, sollte ein konformer DPE vor jedem ernsthaften Vergleich mit anderen Immobilien verlangt werden. Ein veralteter DPE kann eine tatsächliche, deutlich ungünstigere Klassifizierung verbergen.
Datum des Mietvertrags und Investitionsstrategie
Das Datum des Mietvertrags oder seiner Verlängerung wird zu einem finanziellen Parameter. Das schrittweise Verbot bezieht sich auf die Vermietung und die vertraglichen Fristen, nicht auf bestehende Mietverträge. Ein Investor, der eine Immobilie der Klasse F mit einem laufenden Mietvertrag bis 2027 kauft, hat einen Aufschub, muss jedoch vor der Verlängerung 2028 Renovierungsarbeiten durchführen.
Kriterien für die Immobiliensuche: Hierarchisieren statt Ansammeln
Die meisten Käufer beginnen mit einer langen Wunschliste: Viertel, Fläche, Lichtverhältnisse, Etage, Parkplatz, Nähe zu Verkehrsanbindungen, Zustand der Küche. Das Problem besteht nicht darin, Kriterien zu haben, sondern sie nicht zu priorisieren.
Die Unterscheidung zwischen ausschließenden Kriterien und anpassbaren Kriterien reduziert das Volumen der zu bearbeitenden Anzeigen und beschleunigt die Entscheidungsfindung. Ein ausschließendes Kriterium ist ein Element, das nach dem Kauf nicht mehr geändert werden kann. Ein anpassbares Kriterium kann durch Renovierungsarbeiten oder eine Änderung der Gewohnheiten korrigiert werden.
- Ausschließende Kriterien: Lage (Sie werden das Gebäude nicht versetzen), Ausrichtung, Etage ohne Aufzug, DPE-Klassifizierung für eine Mietinvestition, Risikogebiet
- Anpassbare Kriterien: Innenaufteilung, Bodenbeläge, Küche, Badezimmer, Dekoration, Stauraum
- Kriterien, die je nach Projekt gewichtet werden sollten: genaue Fläche (eine Abweichung von ein paar Quadratmetern ändert die Nutzung nicht), Vorhandensein eines Balkons, Parkplatz (in einigen Vierteln separat vermietbar)
Durch die Anwendung dieser Hierarchie vermeiden Sie, eine relevante Immobilie aufgrund eines korrigierbaren Mangels auszuschließen, und verlieren keine Zeit mit einer Wohnung, deren struktureller Mangel ausschlaggebend ist.
Immobilienbesichtigungen: Was Sie vor Ort überprüfen müssen, nicht am Bildschirm
Die Anzeigefotos werden mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen, das die Volumina verzerrt. Die physische Besichtigung dient dazu, drei Kategorien von Informationen zu überprüfen, die aus der Ferne nicht bewertet werden können.
- Die Geräuschumgebung: Verkehrslärm, Nachbarschaft, Innenhof. Besuchen Sie zu unterschiedlichen Zeiten, wenn die Immobilie Sie ernsthaft interessiert
- Der Zustand der Gemeinschaftsbereiche in der Eigentümergemeinschaft: Treppenhaus, Dach, Fassade, Zähler. Abgenutzte Gemeinschaftsbereiche deuten auf zukünftige Sonderumlagen hin
- Die Netzwerke und die Struktur: Feuchtigkeitsflecken, Zustand der sichtbaren Sanitäranlagen, Stromkasten, Risse. Diese Elemente haben erheblichen Einfluss auf das Budget nach dem Kauf
Eine Immobilie, deren Gemeinschaftsbereiche in schlechtem Zustand sind, wird teurer sein, als sie scheint. Die Protokolle der letzten drei Jahre der Eigentümerversammlungen zeigen die beschlossenen Arbeiten, ausstehende Zahlungen und laufende Streitigkeiten. Fordern Sie diese immer an, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Die schnellste Immobiliensuche ist nicht die, die die Besichtigungen vervielfacht, sondern die, die im Vorfeld filtert. Die Kombination öffentlicher Datenbanken, die Anwendung des DPE-Kalenders als Ausschlusskriterium und die Hierarchisierung der Anforderungen nach ihrem veränderbaren Charakter: Diese drei Filter reduzieren das Rauschen und lassen die Immobilien erscheinen, die tatsächlich einen Besuch wert sind.
