Het optimaliseren van een vastgoedzoektocht beperkt zich niet tot het doorbladeren van advertenties. Het verschil tussen een koper die binnen enkele weken iets vindt en een ander die maandenlang zoekt, ligt vaak in de kwaliteit van de gegevens die hij gebruikt voordat hij zelfs maar de eerste bezichtiging doet. Welke indicatoren moeten worden gekruist, welke filters moeten worden toegepast en welke openbare bases moeten worden geraadpleegd om elke advertentie te verifiëren?
Openbare bases en verificatie van vastgoedadvertenties: de gegevens die de portals niet tonen
Vastgoedportals tonen foto’s, een prijs en een oppervlakte. Deze commerciële informatie is niet voldoende om een eigendom te evalueren. Sinds kort is het mogelijk om het adres van een advertentie te kruisen met verschillende openbare bases om een completer beeld van de woning en zijn omgeving te krijgen.
De DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières) registreert de verkopen die daadwerkelijk door notarissen zijn vastgelegd. Hiermee kan de prijs die in een advertentie wordt weergegeven, worden vergeleken met recente transacties in hetzelfde gebouw of dezelfde straat. Een significante afwijking tussen de gevraagde prijs en de eerdere verkopen wijst op een overwaardering of, minder vaak, een onderwaardering.
Naast de prijs zijn er andere bases die het waard zijn om te raadplegen tijdens een vastgoedzoektocht op D Kom Déco of op een ander platform: gegevens van de vereniging van eigenaren, kadastrale gegevens, PLU (Plan Local d’Urbanisme), natuurlijke en technologische risico’s, naburige bouwvergunningen. Een bouwvergunning die is aangevraagd voor het aangrenzende perceel kan het uitzicht of de zoninval van een appartement radicaal veranderen.
| Openbare basis | Verkregen informatie | Nuttig voor de koper |
|---|---|---|
| DVF | Prijs van geregistreerde verkopen | Controleer de consistentie van de gevraagde prijs |
| Kadastraal | Perceelgrenzen, oppervlakte | Bevestig de werkelijke oppervlakte van het terrein |
| PLU | Zonering, bouwregels | Anticipeer op de ontwikkelingen in de buurt |
| Géorisques | Natuurlijke en technologische risico’s | Identificeer overstromingen, holtes, vervuiling |
| DPE-database | Diagnose van energieprestaties | Filter thermische doorlatende woningen |
DPE en huurverbod kalender: een aankoopfilter dat wettelijk is geworden
De diagnose van energieprestaties heeft zijn status veranderd. Het is niet langer een eenvoudige comfortindicator. Vanaf 1 januari 2025 kan een woning met klasse G niet meer worden verhuurd in het vasteland bij een nieuw huurcontract, een verlenging of een stilzwijgende verlenging. Woningen met klasse F zullen in 2028 worden getroffen, en die met klasse E in 2034.
Voor een koper die een huurinvestering overweegt, wordt de DPE-klasse een onmiddellijk uitsluitingscriterium. Het kopen van een woning met klasse G zonder budget voor energie-renovatie betekent het verwerven van een woning die geen huurinkomsten kan genereren.
Geldigheid van oude diagnoses
De DPE’s die vóór 1 juli 2021 zijn opgesteld, zijn niet meer geldig sinds 1 januari 2025, zelfs als hun aangegeven geldigheidsduur nog niet is verstreken. Wanneer een advertentie een oude diagnose herhaalt, moet er een conforme DPE worden geëist voordat er serieuze vergelijkingen met andere eigendommen worden gemaakt. Een verouderde DPE kan een werkelijke classificatie verbergen die veel minder gunstig is.
Datum van de huur en investeringsstrategie
De datum van de huur of de verlenging ervan wordt een financieel parameter. Het geleidelijke verbod betreft de verhuur en de contractuele termijnen, niet de lopende huurcontracten. Een investeerder die een eigendom met klasse F koopt met een lopend huurcontract tot 2027 heeft een termijn, maar moet voor de verlenging in 2028 renovatiewerkzaamheden uitvoeren.
Criteria voor vastgoedzoektocht: hiërarchiseren in plaats van accumuleren
De meeste kopers beginnen met een lange wensenlijst: buurt, oppervlakte, lichtinval, verdieping, parkeren, nabijheid van openbaar vervoer, staat van de keuken. Het probleem is niet het hebben van criteria, maar het niet rangschikken ervan.
Het onderscheiden van uitsluitingscriteria van aanpasbare criteria vermindert het aantal advertenties dat moet worden behandeld en versnelt de besluitvorming. Een uitsluitingscriterium is een element dat je na de aankoop niet kunt wijzigen. Een aanpasbaar criterium kan worden gecorrigeerd door werkzaamheden of een verandering van gewoonte.
- Uitsluitingscriteria: locatie (je verplaatst het gebouw niet), blootstelling, verdieping zonder lift, DPE-classificatie voor een huurinvestering, risicogebied
- Aanpasbare criteria: indeling, afwerkingen, keuken, badkamer, decoratie, opbergruimte
- Criteria te wegen volgens het project: exacte oppervlakte (een afwijking van enkele vierkante meters verandert het gebruik niet), aanwezigheid van een balkon, parkeerplaats (apart te huur in sommige buurten)
Door deze hiërarchie toe te passen, voorkom je dat je een relevant goed uitsluit vanwege een corrigeerbaar gebrek, en verlies je geen tijd aan een woning waarvan een structureel gebrek onoverkomelijk is.
Vastgoedbezichtigingen: wat je ter plaatse moet controleren, niet op het scherm
De advertentiefoto’s zijn gemaakt met een groothoeklens die de volumes vervormt. De fysieke bezichtiging dient om drie categorieën van informatie te verifiëren die op afstand onmogelijk te evalueren zijn.
- De geluidsomgeving: verkeersgeluiden, buren, binnenplaats. Bezoek op verschillende tijden als het goed je serieus interesseert
- De staat van de gemeenschappelijke delen in de vereniging van eigenaren: trap, dak, gevel, meters. Slecht onderhouden gemeenschappelijke delen wijzen op toekomstige fondsenwervingen
- De netwerken en de structuur: vochtplekken, staat van de zichtbare leidingen, elektrische kast, scheuren. Deze elementen wegen zwaar in het post-aankoopbudget
Een goed waarvan de gemeenschappelijke delen in slechte staat zijn, zal duurder zijn dan het lijkt. De notulen van de algemene vergadering van de afgelopen drie jaar onthullen de goedgekeurde werkzaamheden, onbetaalde bijdragen en lopende geschillen. Vraag ze systematisch op voordat je een bod doet.
De snelste vastgoedzoektocht is niet degene die het aantal bezichtigingen vermenigvuldigt, maar degene die vooraf filtert. Het kruisen van openbare bases, het toepassen van de DPE-kalender als een uitsluitingscriterium, het hiërarchiseren van eisen op basis van hun wijzigbaarheid: deze drie filters verminderen het lawaai en brengen de eigendommen aan het licht die echt een bezoek waard zijn.
