Die rechtliche Trennung zwischen dem Besitz von Immobilien und der operativen Nutzung ist kein neues Konstrukt. Sie strukturiert jedoch einen wachsenden Teil der Immobilieninvestitionen in Frankreich und Europa, getragen von Finanzierungslogiken, Risikomanagement und steuerlicher Optimierung. Das Duo HoldCo/PropCo taucht in den meisten institutionellen Fällen auf, aber seine konkrete Funktionsweise und seine regulatorischen Grenzen sind von einem Teil der Investoren noch nicht gut verstanden.
Wirtschaftliche Substanz der PropCo: der Punkt, den Konstrukte vernachlässigen
Das Prinzip scheint einfach: Eine Gesellschaft (PropCo) besitzt die Gebäude, eine andere (OpCo) betreibt die Tätigkeit, und eine Holding (HoldCo) überblickt das Ganze. Die rechtliche Realität ist jedoch anspruchsvoller.
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Seit Inkrafttreten der europäischen Anti-Steuervermeidungsvorschriften (ATAD 1 und 2) und deren nationalen Umsetzungen prüfen die Finanzbehörden die tatsächliche wirtschaftliche Substanz der PropCo genauer. Eine leere Hülle, die lediglich ein Gebäude ohne eigene Governance, ohne identifizierte Räumlichkeiten und ohne dokumentiertes Risiko besitzt, schwächt das gesamte Konstrukt.
Konkret muss die PropCo nachweisen, dass sie ein autonomes wirtschaftliches Risiko trägt, um die Abziehbarkeit der Zinsen und die Realität der zwischen den Konzerngesellschaften berechneten Mieten zu sichern. Die allgemeinen Missbrauchsverhinderungsvorschriften (GAAR) ermöglichen es den Behörden, konzerninterne Transaktionen neu zu klassifizieren, wenn die PropCo nicht über ausreichende Substanz verfügt. Diese Verschärfung zwingt dazu, die Governance und das Risiko, das jede Einheit trägt, detailliert zu dokumentieren.
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Um die HoldCo- und PropCo-Struktur in ihren praktischen Auswirkungen zu verstehen, muss man über das organisatorische Schema hinausgehen und in die Details der Compliance-Verpflichtungen eintauchen.
Bankfinanzierung und PropCo: Was Kreditgeber wirklich beachten
Eines der häufigsten Argumente für das PropCo-Konstrukt betrifft die Finanzierung. Eine Gesellschaft, die nur Immobilien besitzt, ohne operative Schulden oder Betriebsrisiken, bietet ein für Banken lesbareres Kreditprofil. Die Rückmeldungen von Kreditverantwortlichen, die seit 2022 veröffentlicht wurden, bestätigen den komparativen Vorteil von sogenannten “sauberen” PropCos bei der Verhandlung von Immobilienfinanzierungen.
Im Gegensatz dazu haben die steigenden Zinssätze und die Volatilität des Immobilienmarktes nach 2022 die Praktiken verändert. Kreditgeber verlangen nun, dass die konzerninternen Mietverträge zwischen OpCo und PropCo zu Bedingungen des vollen Wettbewerbs abgeschlossen werden. Das bedeutet eine explizite Indexierung der Mieten, eine Mindestlaufzeit des Mietvertrags und formalisierte Anpassungsklauseln.
Ein unterbewerteter oder ohne Indexierungsmechanismus ausgestatteter konzerninterner Mietvertrag löst Warnsignale während der Prüfung des Finanzierungsantrags aus. Die Bankkovenanten beinhalten immer häufiger Kennzahlen, die auf den tatsächlichen Mietströmen der PropCo basieren, nicht auf konsolidierten Projektionen auf HoldCo-Ebene.
Die Kriterien, die den Unterschied in einem Bankdossier ausmachen
- Der konzerninterne Mietvertrag muss die Bedingungen des lokalen Marktes für vergleichbare Vermögenswerte widerspiegeln, mit einer Indexierung auf einen anerkannten Index (ILC, ILAT oder Äquivalent je nach Art des Vermögenswerts).
- Die PropCo muss ein Verschuldungsverhältnis aufweisen, das mit dem Verkehrswert des Vermögenswerts übereinstimmt, ohne übermäßige Abhängigkeit vom Cashflow der OpCo.
- Die Governance der PropCo (Aufsichtsrat oder getrennte Geschäftsführung) muss formalisiert sein, um Verwirrung über das Vermögen aus Sicht des Kreditgebers zu vermeiden.
Steuerliche Realität des HoldCo/PropCo-Konstrukts in Frankreich
Der französische Steuerrahmen fügt spezifische Einschränkungen hinzu. Die Abziehbarkeit von Zinsen innerhalb einer Gruppe ist durch die Regeln zur Unterkapitalisierung und durch den Mechanismus zur Begrenzung der Nettofinanzierungskosten begrenzt. Zinsen, die an verbundene Unternehmen gezahlt werden, sind nur bis zu bestimmten Grenzen abziehbar, was den theoretischen steuerlichen Vorteil des Konstrukts verringert.
Die Frage der Grunderwerbsteuer stellt einen weiteren Streitpunkt dar. Der Verkauf von Anteilen an einer PropCo anstelle des Gebäudes selbst kann manchmal die Steuerlast der Transaktion verringern. Die verfügbaren Daten lassen jedoch nicht den Schluss zu, dass diese Optimierung dauerhaft bleibt: Die französische Steuerbehörde hat ihre Kontrollen über die Übertragungen von Anteilen an Immobiliengesellschaften verstärkt.
Konzerninterne Mieten und Verrechnungspreise
Die von der PropCo an die OpCo berechnete Miete muss einem nachweisbaren Marktwert entsprechen. Eine signifikante Abweichung setzt die Gruppe einem Risiko der Anpassung im Hinblick auf die Verrechnungspreise aus. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, der relevante Vergleichsmieten vorlegen muss.
Diese Anforderung nach vollem Wettbewerb entspricht der der Bankkreditgeber. Ein schlecht kalibrierter konzerninterner Mietpreis schwächt sowohl die Finanzierung als auch die steuerliche Position des Konstrukts.
Governance und operationale Risiken eines Modells mit mehreren Einheiten
Die Multiplikation der juristischen Einheiten verursacht nicht unerhebliche Verwaltungskosten: getrennte Buchhaltung, Wirtschaftsprüfung, spezifische Deklarationspflichten für jede Gesellschaft, Kosten für juristische Sekretariate. Für einen privaten Investor oder ein KMU können diese Fixkosten einen Teil des erwarteten Steuervorteils aufzehren.
Es besteht auch das Risiko einer Vermögensverwirrung. Wenn die PropCo und die OpCo die gleichen Führungskräfte, die gleichen Räumlichkeiten und die gleichen Bankkonten teilen, kann ein Gericht im Streitfall den gesellschaftsrechtlichen Schleier lüften. Die rechtliche Trennung schützt nur, wenn sie sich in einer tatsächlichen Trennung im täglichen Management niederschlägt.
- Jede Einheit muss über separate Bankkonten und eine autonome Buchhaltung verfügen.
- Entscheidungen zu Immobilienvermögen (Bauarbeiten, Verkäufe, Refinanzierung) müssen auf Ebene der PropCo getroffen und dokumentiert werden, nicht auf Ebene der HoldCo.
- Die reglementierten Vereinbarungen zwischen den Konzerngesellschaften müssen gemäß den geltenden gesetzlichen Verfahren für jede Gesellschaftsform genehmigt werden.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Vermögensschwelle, ab der das HoldCo/PropCo-Konstrukt tatsächlich relevant wird. Für ein einzelnes, kleines Vermögen können die Strukturkosten die erzielten Einsparungen übersteigen. Die Abwägung hängt von der Anzahl der Vermögenswerte, ihrem Einzelwert und der mittelfristig geplanten Veräußigungsstrategie ab.
Das HoldCo/PropCo-Konstrukt bleibt ein leistungsfähiges Strukturierungsinstrument für bedeutende Immobilienportfolios, vorausgesetzt, jede Einheit verfügt über eine nachweisbare wirtschaftliche Substanz. Die Verschärfung der europäischen Steuerkontrollen und die gestiegenen Anforderungen der Kreditgeber seit 2022 verringern den Spielraum für rein künstliche Modelle. Bevor eine PropCo gegründet wird, sollte die Frage nicht lauten: “Wie viel werde ich sparen?”, sondern “Kann ich die wirtschaftliche Realität jeder Gesellschaft der Gruppe rechtfertigen?”.