De juridische scheiding tussen het bezit van onroerend goed en operationele exploitatie is geen recent concept. Het vormt echter een groeiend deel van de vastgoedbeleggingen in Frankrijk en Europa, gedreven door financieringslogica, risicobeheer en fiscale optimalisatie. Het duo HoldCo/PropCo komt in de meeste institutionele dossiers terug, maar de concrete werking en de regelgevende grenzen ervan blijven voor een deel van de investeerders slecht begrepen.
Economische substantie van de PropCo: het punt dat de structuren verwaarlozen
Het principe lijkt eenvoudig: een bedrijf (PropCo) bezit de gebouwen, een ander (OpCo) exploiteert de activiteit, en een holding (HoldCo) overkoepelt alles. De juridische realiteit is echter veeleisender.
Verder lezen : De essentiële criteria voor het kiezen van een kwaliteitswaterreservoir
Sinds de inwerkingtreding van de Europese richtlijnen tegen belastingontwijking (ATAD 1 en 2) en hun nationale omzettingen, onderzoeken de belastingautoriteiten de werkelijke economische substantie van de PropCo nauwkeuriger. Een lege huls die zich beperkt tot het bezitten van een gebouw zonder eigen governance, zonder geïdentificeerde locaties, zonder gedocumenteerd risico, verzwakt de hele structuur.
Concreet moet de PropCo aantonen dat zij een autonome economische risico draagt om de aftrekbaarheid van de rentelasten en de werkelijkheid van de huurprijzen tussen groepsentiteiten te waarborgen. Algemene anti-misbruikmaatregelen (GAAR) stellen de autoriteiten in staat om intragroepstromen opnieuw te kwalificeren als de PropCo niet over voldoende substantie beschikt. Deze verstrenging verplicht tot nauwkeurige documentatie van de governance en het risico dat door elke entiteit wordt gedragen.
Verder lezen : Het geheim voor het succes van je foie gras
Om de structuur holdco en propco in zijn praktische implicaties te begrijpen, moet men dus verder gaan dan het organisatorische schema en de details van de nalevingsverplichtingen inzien.
Bankfinanciering en PropCo: wat kredietverstrekkers echt bekijken
Een van de meest voorkomende argumenten voor de PropCo-structuur heeft betrekking op de financiering. Een bedrijf dat alleen onroerend goed bezit, zonder operationele schulden of exploitatie risico, biedt een leesbaarere kredietprofiel voor banken. De terugkoppelingen van kredietverantwoordelijken die sinds 2022 zijn gepubliceerd, bevestigen het comparatieve voordeel van zogenaamde “schone” PropCo’s bij de onderhandelingen over vastgoedschulden.
Daarentegen hebben de stijgende rentetarieven en de volatiliteit van de vastgoedmarkt na 2022 de praktijken veranderd. Kredietverstrekkers eisen nu dat de intragroep huurcontracten tussen OpCo en PropCo worden afgesloten onder voorwaarden van volledige concurrentie. Dit betekent een expliciete indexering van de huren, een minimale huurperiode en formeel vastgelegde herzieningsclausules.
Een ondergewaardeerd intragroep huurcontract of een contract zonder indexeringsmechanisme geeft alarmbellen bij de beoordeling van het financieringsdossier. Bankconvenanten bevatten steeds vaker ratio’s die zijn berekend op basis van de werkelijke huurstromen van de PropCo, niet op basis van geconsolideerde projecties op het niveau van de HoldCo.
De criteria die het verschil maken in een bankdossier
- Het intragroep huurcontract moet de voorwaarden van de lokale markt voor vergelijkbare activa weerspiegelen, met een indexering op een erkende index (ILC, ILAT of equivalent afhankelijk van de aard van het actief).
- De PropCo moet een schuldgraad presenteren die consistent is met de marktwaarde van het actief, zonder overmatige afhankelijkheid van de cashflow van de OpCo.
- De governance van de PropCo (raad van bestuur of aparte directie) moet formeel zijn vastgelegd om verwarring van activa in de ogen van de kredietverstrekker te voorkomen.
Fiscale realiteit van de HoldCo/PropCo-structuur in Frankrijk
Het Franse fiscale kader voegt specifieke beperkingen toe. De aftrekbaarheid van rentelasten binnen een groep is beperkt door de regels voor onderkapitalisatie en door het mechanisme voor beperking van netto financiële lasten. De rente die aan verbonden entiteiten wordt betaald, is slechts in bepaalde grenzen aftrekbaar, wat het theoretische fiscale voordeel van de structuur vermindert.
De kwestie van de overdrachtsrechten vormt een ander punt van wrijving. Het overdragen van de aandelen van een PropCo in plaats van het onroerend goed zelf kan soms de belasting van de transactie verlagen. De beschikbare gegevens stellen niet vast dat deze optimalisatie duurzaam blijft: de Franse belastingdienst heeft haar controles op de overdrachten van aandelen van vastgoedmaatschappijen versterkt.
Intragroep huren en transferprijzen
De huur die door de PropCo aan de OpCo in rekening wordt gebracht, moet overeenkomen met een aantoonbare marktwaarde. Een significante afwijking stelt de groep bloot aan een herziening op basis van transferprijzen. De bewijslast ligt bij de belastingplichtige, die relevante vergelijkbare huurprijzen moet overleggen.
Deze eis van volledige concurrentie sluit aan bij die van de bancaire kredietverstrekkers. Een slecht afgesteld intragroep huurcontract verzwakt zowel de financiering als de fiscale positie van de structuur.
Governance en operationele risico’s van een schema met meerdere entiteiten
Het vermenigvuldigen van juridische entiteiten genereert aanzienlijke beheerskosten: gescheiden boekhouding, accountantscontrole, specifieke aangifteverplichtingen voor elke onderneming, juridische secretariskosten. Voor een particuliere investeerder of een MKB kunnen deze vaste lasten een deel van de verwachte fiscale winst opslokken.
Het risico van vermenging van activa bestaat ook. Als de PropCo en de OpCo dezelfde leidinggevenden, dezelfde locaties en dezelfde bankrekeningen delen, kan een rechtbank de vennootschapsstructuur opheffen in geval van een geschil. De juridische scheiding biedt alleen bescherming als deze leidt tot een werkelijke scheiding in het dagelijkse beheer.
- Elke entiteit moet beschikken over afzonderlijke bankrekeningen en een autonome boekhouding.
- Beslissingen met betrekking tot onroerend goed (werkzaamheden, overdrachten, herfinanciering) moeten worden genomen en gedocumenteerd op het niveau van de PropCo, niet op het niveau van de HoldCo.
- De gereguleerde overeenkomsten tussen groepsentiteiten moeten worden goedgekeurd volgens de wettelijke procedures die van toepassing zijn op elke sociale vorm.
De ervaringen op het terrein verschillen over de drempel van activa waarboven de HoldCo/PropCo-structuur echt relevant wordt. Voor een enkele activa van bescheiden omvang, kunnen de structuurlasten de gerealiseerde besparingen overschrijden. De afweging hangt af van het aantal activa, hun eenheidswaarde en de strategie voor de beoogde verkoop op middellange termijn.
De HoldCo/PropCo-structuur blijft een krachtig structureringsinstrument voor significante vastgoedportefeuilles, op voorwaarde dat elke entiteit beschikt over verifieerbare economische substantie. De versterking van de Europese fiscale controles en de verhoogde eisen van kredietverstrekkers sinds 2022 verkleinen de speelruimte voor puur kunstmatige structuren. Voordat een PropCo wordt opgericht, is de vraag niet “hoeveel ga ik besparen” maar “ben ik in staat om de economische realiteit van elke onderneming in de groep te rechtvaardigen”.