Eine als F klassifizierte Wohnung wurde gerade für ein Mietprojekt gekauft. Die Arbeiten sind kalkuliert, der Energieausweis muss verbessert werden, und das Budget ist bereits eng. Die Kosten für die Renovierung einer Mietinvestition im Jahr 2026 zu optimieren, bedeutet nicht, bei der Qualität der Materialien zu sparen. Es geht darum, zwischen den Arbeitsbereichen abzuwägen, den Zeitplan an die verfügbaren Förderungen anzupassen und Ausgaben zu vermeiden, die weder die Miete noch die Attraktivität der Wohnung verändern.
Reform MaPrimeRénov’ September 2026: Was sich für Vermieter ändert
Seit dem 1. September 2026 wurde der “Gesten”-Weg von MaPrimeRénov’ eingeschränkt. Nur Isolierung, nur Belüftung, Austausch eines einzelnen Geräts: Diese kleinen Baustellen sind für Vermieter nicht mehr einzeln förderfähig. Der Erlass Nr. 2026-822 vom 25. August 2026 verlangt nun, dass eine umfassende Renovierung erforderlich ist, um Zugang zur Förderung zu erhalten.
Konkret verliert ein Vermieter, der plante, in diesem Jahr die Fenster zu wechseln und im nächsten Jahr die Dachböden zu isolieren, die Förderung für jede einzelne Maßnahme. Er muss die Arbeiten in einem einzigen Gesamtprojekt bündeln, um weiterhin förderfähig zu bleiben.
Eine weitere Einschränkung: In Einfamilienhäusern kann das Beibehalten eines Heizungs- oder Warmwassersystems, das mit Gas oder Öl betrieben wird, den Zugang zu MaPrimeRénov’ für den umfassenden Weg blockieren. Die Erkundung von Gestaltungsalternativen mit tousrenov.be ermöglicht es, Szenarien für das Gesamtprojekt zu vergleichen, bevor ein Arbeitsplan festgelegt wird.
Diese Reform verändert die Budgetlogik. Die Verteilung der Arbeiten über mehrere Jahre ist jetzt teurer als die Konzentration der Investition, da jede einzelne Maßnahme zu 100 % selbstfinanziert ist.
Prioritäre Arbeiten je nach Einfluss auf den Energieausweis und die Miete
Nicht alle Renovierungsmaßnahmen sind gleichwertig. Einige verbessern den Energieausweis um einen Buchstaben, andere erhöhen den Komfort, ohne die Energieklasse zu verändern.
Wohnungen, die als F oder G klassifiziert sind, unterliegen dem Mietstopp gemäß dem Klimaschutzgesetz. Solange der Energieausweis auf F oder G bleibt, gibt es keine Anpassung an den IRL, keine Erhöhung zwischen zwei Mietern. Ein Energieausweis, der von F auf D steigt, ermöglicht es, eine marktgerechte Miete festzulegen.
Hier sind die Maßnahmen, die vorrangig abgewogen werden sollten:
- Die Wärmedämmung (Wände, Dach, Fenster) macht den größten Teil des Budgets aus, ist aber der Haupthebel, um ein oder zwei Buchstaben im Energieausweis zu gewinnen. Ohne ordnungsgemäße Isolierung reicht ein Heizkesselwechsel nicht aus, um aus der Klasse F herauszukommen.
- Der Austausch des Heizsystems durch eine Wärmepumpe oder ein leistungsfähiges Gerät ergänzt die Isolierung und ist Voraussetzung für den Zugang zu MaPrimeRénov’ im umfassenden Weg seit September 2026.
- Die kontrollierte mechanische Belüftung (VMC) wird oft vernachlässigt. Sie stellt einen bescheidenen Posten dar, aber ihre Abwesenheit kann den neu berechneten Energieausweis verschlechtern und Feuchtigkeitsprobleme verursachen, die Mieter vertreiben.
- Die Innenmodernisierungsarbeiten (Malerarbeiten, Böden, Küche) haben keinen Einfluss auf den Energieausweis. Sie machen die Wohnung attraktiver, schalten jedoch weder Förderungen noch regulierte Mietsteigerungen frei.
Die einfache Regel: zuerst die Arbeiten, die den Energieausweis ändern, dann die, die den Mieter anziehen. Diese Reihenfolge umzukehren bedeutet, für visuellen Komfort auszugeben, ohne die Miete anpassen zu können.
Fall der Wohnungen in angespannten Zonen
In angespannten Zonen ist die Mietsteigerung nach Arbeiten geregelt und unterliegt strengen Bedingungen bezüglich der Höhe der durchgeführten Arbeiten. In regulierten Zonen (Paris, Lyon, Bordeaux) darf die Miete auch nach umfangreichen Arbeiten nicht über die erhöhte Referenzmiete hinausgehen.
Vor der Budgetierung muss die Zone der Wohnung überprüft werden. Ein Investor, der massiv in Renovierungen in Paris investiert, ohne die erhöhte Referenzmiete zu konsultieren, riskiert, seine Arbeiten niemals durch die Mietsteigerung amortisieren zu können.
Zeitplan der Arbeiten und Kosten der Verzögerung für eine Mietwohnung
Eine aufgeschobene Baustelle “um die Ausgaben zu verteilen” endet oft damit, dass sie teurer wird. Bei Mietinvestitionen beschränkt sich die Kosten der Verzögerung nicht nur auf die Inflation der Materialien.
Eine F- oder G-Wohnung kann ab den im Klimaschutzgesetz festgelegten Fristen nicht mehr vermietet werden. Die Renovierung einer als G klassifizierten Wohnung zu verschieben, bedeutet, eine Phase totaler Leerstände ohne Einnahmen zu akzeptieren. Der entgangene Gewinn durch unbezahlte Mieten über mehrere Monate übersteigt oft die Mehrkosten einer früher gestarteten Baustelle.
Für als F klassifizierte Wohnungen rückt die Frist näher. Ein Investor, der bis zur letzten Minute wartet, um die Arbeiten zu beginnen, sieht sich mit allen anderen Vermietern konfrontiert, die durch denselben Zeitplan unter Druck gesetzt werden. Die qualifizierten Handwerker RGE, die bereits beschäftigt sind, verlängern ihre Fristen und manchmal auch ihre Preise.
Posten bündeln, um fixe Kosten zu senken
Jede Baustellenmobilisierung verursacht fixe Kosten: Gerüst, Baustelleneinrichtung, Koordination zwischen den Gewerken. Die Bündelung von Isolierung, Heizung und Belüftung in einem einzigen Projekt senkt diese Fixkosten und vereinfacht das MaPrimeRénov’-Dossier.
Ein gebündeltes Projekt ermöglicht es auch, nur einen einzigen Energieausweis nach den Arbeiten zu bestellen, anstatt bei jedem Schritt eine neue Diagnose zu erstellen. Die Kosten für den Energieausweis sind bescheiden, aber der Zeitgewinn im Verwaltungsaufwand ist erheblich.
Immobilienverlust und Abzug der Arbeiten von den Mieteinnahmen
Der Immobilienverlust bleibt ein steuerlicher Hebel, der von Investoren, die renovieren, untergenutzt wird. Das Prinzip: Wenn die abzugsfähigen Kosten (einschließlich Wartungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten) die Mieteinnahmen übersteigen, kann der Verlust bis zu einer bestimmten jährlichen Grenze auf das Gesamteinkommen angerechnet werden.
Für einen Vermieter, der ein umfangreiches Projekt in Angriff nimmt, kann dieser Abzug einen erheblichen Teil der Nettokosten der Renovierung abdecken. Die für den Immobilienverlust förderfähigen Arbeiten sind nicht die gleichen wie die, die von MaPrimeRénov’ abgedeckt werden. Die Kombination von öffentlicher Hilfe und Immobilienverlust für unterschiedliche Posten erhöht die Reduzierung der tatsächlichen Kosten.
Achtung: Die Kombination von MaPrimeRénov’ und steuerlichem Abzug für denselben Arbeitsbereich ist nicht erlaubt. Die Ausgaben müssen zwischen den beiden Systemen, Posten für Posten, mit separaten Rechnungen aufgeteilt werden. Ein Buchhalter oder Vermögensverwalter kann diese Verteilung vor Beginn der Arbeiten strukturieren.
Das Budget für die Renovierung einer Mietinvestition im Jahr 2026 wird nicht zeilenweise auf einem Kostenvoranschlag gelesen. Es wird gelesen, indem der DPE-Gewinn, die Möglichkeit der Mietsteigerung, die mobilisierbaren Förderungen und die Nettokosten nach Abzug miteinander kombiniert werden. Ein gut strukturiertes Projekt, das zur richtigen Zeit gestartet wird, kostet weniger als ein Projekt, das aus Gründen der Vorsicht in Tranchen aufgeteilt wird.
