Een appartement met energielabel F is net gekocht voor een verhuurproject. De werkzaamheden zijn begroot, het DPE moet omhoog, en het budget is al krap. De kosten van renovatie voor een verhuurinvestering in 2026 optimaliseren, betekent niet bezuinigen op de kwaliteit van de materialen. Het is een kwestie van prioriteiten stellen tussen de verschillende werkzaamheden, de planning afstemmen op de beschikbare subsidies en onnodige uitgaven vermijden die noch de huurprijs, noch de aantrekkelijkheid van de woning veranderen.
Hervorming MaPrimeRénov’ september 2026: wat verandert er voor verhuurders
Sinds 1 september 2026 is het “per gebaar” traject van MaPrimeRénov’ beperkt. Alleen isolatie, alleen ventilatie, vervanging van een enkel apparaat: deze kleine klussen zijn niet langer afzonderlijk eligible voor verhuurders. Het decreet nr. 2026-822 van 25 augustus 2026 vereist nu dat er een uitgebreide renovatie moet plaatsvinden om toegang te krijgen tot de subsidie.
Concreet betekent dit dat een verhuurder die van plan was om dit jaar de ramen te vervangen en volgend jaar de zolder te isoleren, de subsidie verliest voor elk afzonderlijk gebaar. Hij moet de werkzaamheden bundelen in één globale klus om eligible te blijven.
Een andere beperking: in een eengezinswoning kan het behouden van een verwarmings- of warmwatersysteem op gas of stookolie de toegang tot MaPrimeRénov’ voor het uitgebreide traject blokkeren. Het verkennen van de inrichtingsalternatieven met tousrenov.be maakt het mogelijk om scenario’s voor een globale klus te vergelijken voordat een werkplan wordt vastgelegd.
Deze hervorming verandert de budgettaire logica. Het spreiden van de werkzaamheden over meerdere jaren is nu duurder dan het concentreren van de investering, omdat elk afzonderlijk gebaar voor 100% zelfgefinancierd is.
Prioritaire werkzaamheden volgens hun impact op het DPE en de huurprijs
Niet alle renovatiewerkzaamheden zijn gelijk. Sommige zorgen voor een verbetering van een letter op het DPE, andere verbeteren het comfort zonder de energieklasse te wijzigen.
Woningen met energielabel F of G zijn onderworpen aan de huurprijsstop volgens de Klimaat- en Resiliencewet. Zolang het DPE op F of G blijft, is er geen herziening van de IRL, geen verhoging tussen twee huurders. Een DPE dat van F naar D gaat, ontgrendelt de mogelijkheid om een huurprijs vast te stellen die in overeenstemming is met de markt.
Hier zijn de prioritaire posten om te overwegen:
- Thermische isolatie (muren, dak, ramen) neemt het grootste deel van het budget in beslag, maar het is de belangrijkste hefboom om een of twee letters op het DPE te winnen. Zonder correcte isolatie is een ketelvervanging niet voldoende om uit klasse F te komen.
- De vervanging van het verwarmingssysteem door een warmtepomp of een efficiënt apparaat aanvult de isolatie en is een voorwaarde voor toegang tot MaPrimeRénov’ in het uitgebreide traject sinds september 2026.
- Mechanische ventilatie (VMC) wordt vaak verwaarloosd. Het vertegenwoordigt een bescheiden post, maar het ontbreken ervan kan het herberekende DPE verslechteren en vochtproblemen veroorzaken die huurders afschrikken.
- De moderniseringswerkzaamheden binnenin (verf, vloeren, keuken) hebben geen effect op het DPE. Ze maken de woning aantrekkelijker, maar ontgrendelen geen subsidie of gereguleerde huurverhoging.
De eenvoudige regel: eerst de werkzaamheden die de DPE-letter veranderen, daarna diegene die de huurder aantrekken. Deze volgorde omdraaien betekent uitgeven voor visueel comfort zonder de huurprijs te kunnen aanpassen.
Geval van woningen in een gespannen zone
In een gespannen zone is de huurverhoging na werkzaamheden gereguleerd en onderworpen aan strikte voorwaarden met betrekking tot het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden. In een gereguleerde zone (Parijs, Lyon, Bordeaux) mag de huurprijs niet hoger zijn dan de verhoogde referentiehuur, zelfs niet na ingrijpende werkzaamheden.
Voordat je een budget opstelt, moet je de zone van de woning controleren. Een investeerder die massaal in renovatie in Parijs investeert zonder de verhoogde referentiehuur te raadplegen, loopt het risico zijn werkzaamheden nooit terug te verdienen door de huurverhoging.
Planning van de werkzaamheden en kosten van uitstel voor een huurwoning
Een uitgestelde klus “om de uitgaven te spreiden” kost vaak meer. Bij verhuurinvesteringen beperkt de kost van uitstel zich niet tot de inflatie van materialen.
Een woning met label F of G kan vanaf de deadlines die door de Klimaatwet zijn vastgesteld niet meer worden verhuurd. Het uitstellen van de renovatie van een woning met label G betekent een totale leegstand, zonder enige inkomsten. Het gemis aan huurinkomsten gedurende meerdere maanden overstijgt vaak de extra kosten van een eerder gestart project.
Voor woningen met label F nadert de deadline. Een investeerder die tot het laatste moment wacht om de werkzaamheden te starten, komt in concurrentie met alle andere verhuurders die door dezelfde deadline worden gehaast. Gekwalificeerde RGE-aannemers, die al zijn ingeschakeld, verlengen hun doorlooptijden en soms ook hun tarieven.
Groeperen van posten om vaste kosten te verlagen
Elke mobilisatie van een klus genereert vaste kosten: steigers, installatie van de bouwplaats, coördinatie tussen verschillende vakgebieden. Het groeperen van isolatie, verwarming en ventilatie in één klus verlaagt deze vaste kosten en vereenvoudigt het dossier voor MaPrimeRénov’.
Een gegroepeerde klus maakt het ook mogelijk om slechts één DPE na de werkzaamheden aan te vragen, in plaats van bij elke stap een nieuwe diagnose te maken. De kosten van het DPE zijn bescheiden, maar de tijdswinst op administratief gebied is reëel.
Fiscale verliezen en aftrek van werkzaamheden op huurinkomsten
De fiscale verliezen blijven een onderbenut fiscaal instrument voor investeerders die renoveren. Het principe: wanneer de aftrekbare kosten (waaronder onderhouds-, reparatie- en verbeteringswerkzaamheden) de huurinkomsten overschrijden, kan het verlies worden afgetrokken van het totale inkomen binnen een bepaalde jaarlijkse limiet.
Voor een verhuurder die een zware klus aanpakt, kan deze aftrek een aanzienlijk deel van de netto kosten van de renovatie absorberen. De werkzaamheden die in aanmerking komen voor fiscale verliezen zijn niet dezelfde als die gedekt door MaPrimeRénov’. Het combineren van publieke hulp en fiscale verliezen voor verschillende posten verhoogt de vermindering van de werkelijke kosten.
Let op: het cumuleren van MaPrimeRénov’ en fiscale aftrek voor dezelfde post van werkzaamheden is niet toegestaan. De uitgaven moeten per post tussen de twee systemen worden verdeeld, met aparte facturen. Een accountant of vermogensbeheerder kan deze verdeling structureren voordat de klus wordt gestart.
Het renovatiebudget voor een verhuurinvestering in 2026 lees je niet regel voor regel op een offerte. Het wordt gelezen door de DPE-winst, de mogelijkheid van huurverhoging, de beschikbare subsidies en de netto fiscale kosten na aftrek te kruisen. Een goed gestructureerde klus, gestart op het juiste moment, kost minder dan een klus die in delen wordt gesneden onder het mom van voorzichtigheid.
